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    盲目降價二手房,不理智!

    發布日期:2022-12-11  來源:21世紀消費報道  瀏覽次數:5736
    還有一個月的時間嗎,2022年就結束了。

    今年南京的二手房市場,一片哀嚎。二手房門店大面積關門,行業生態太卷。很多想要以舊換新的二手房賣家,因為二手房沒有賣掉,新房也沒買成。就連之前最火的學區房也有緩慢下跌的趨勢,特別是熱點區域。二手房成交跌入冰點,影響到新房的快速去化。很多分銷公司的生意,也干不下去了。

    一些中介門口也是門可羅雀。上周,我目睹河西南一家二手房中介的兩個小姑娘,在人群密集的核酸檢測點旁邊賣水果,生意還相當不錯。她們說,最近看房的客戶太少了,而自己也不想每天都沒有收入,進點水果賣賣,順便介紹一下自己的職業,結識一些客戶,未來市場總會好的,到時候還能多些客源。
    我查看了一下,南京最近二手房成交量的信息。上周,南京二手房成交量1617套(含高淳、溧水),環比下滑5.8%,其中主城9區成交1528套。從各區成交情況看,江寧仍排名全市第一,上周成交285套,浦口、鼓樓次之,成交量分別是235套、232套。環比來看,江北板塊(浦口、六合)降幅更為明顯,均超過了10%;主城3區(玄武、鼓樓、秦淮)則有不同程度上升。
    二手房降價,跟什么有關系?
    從地緣角度來說,遠郊板塊由于地理位置、交通不便等因素,成為二手房最先下跌的區域,主城區、交通配套全面的房子相對抗跌;另外,能走出行情的還有樓盤品質。
    而從人口角度考慮,南京總體不足1千萬人口的城市規模也成為了經濟和樓市發展的短板,目前南京二手房上市量已經有將近20萬套(不完全統計),新房上市量也在不斷地增加,這樣一個供大于求的局面,想要成交憑的只能憑需求和房子的品質。
    這里,有一個關于換手率的概念。換手率=一定時間內的成交量/市場投盤量*100%。換言之,換手率與流通性概念類似,換手率高的小區,其流通性也較好。
    比如,某二手房90天內的掛牌量是254套,90內該樓盤賣了3套房子,那么這90天內該小區的換手率就是3/254*100%,就是1.18%。
    一般而言,換手率在2%-3%比較正常,低于這個數值則代表小區流動性差,買家少。
    而有些小區的樓盤可以沖出地緣限制,比如江心洲某盤,掛牌量小,有購買需求,基本掛出一套賣一套,換手率能達到20%以上!
    小區換手率越高,市場熱度越高,小區內的房子投資變現的能力就越強,比較容易找到新買家;
    相反換手率低的話,小區房子轉手相對困難、買賣周期長,房價未來上漲幅度可能比較小。
    就南京來說,主城區(玄武、鼓樓、秦淮)樓盤換手率總體相對高些,但也并不絕對,一些擁有好品牌好地段好學區的樓盤,以及同等條件下房價略低一些的樓盤換手率也會高一些。
    那么,一些二手房為啥難賣?我認為,內部來說,體量大、掛牌量太多,物業管理一般,小區房齡大、整體質量下滑;外部因素上,疫情、買房人心態都會導致買房人信心不足,觀望態度明顯。
    那么,降價割肉就能促進成交嗎?

    短時間內,可能會形成轟動效應,得到買房人的關注。但長期來看,我覺得不值得,也不理智。
    最近,南京遠郊二手樓盤價格跌破當年新房價格的消息傳出,即使這樣,成交量依然是寥寥無幾。
    一個樓盤出現多個砸盤俠拉低樓盤價格,也會導致樓盤整體風評下降,影響未來發展。
    我覺得,如果你想賣房,有以下幾個方法可以促進成交
    1、關注本小區總體掛牌量以及換手率,適時掛牌。掛牌量高,換手率低,證明目前本小區市場行情不是很好,如果不急的話,可以持續關注,等待利好消息趁機掛牌。
    2、提升房源質量。現在的二手房市場競爭也是很激烈了,而自家房源的品質,直接影響了帶看客戶的第一印象,同等價位下買房人肯定喜歡更整潔干凈的房源。
    3、多管齊下,增加帶看量。只要買家有需求,就證明你有機會,所以,要多家中介下手,多多推廣,多些耐心,肯定能促進成交。
    如果說買到心儀的房源有一部分是靠運氣,那么能在市場行情一般的背景下賣掉二手房,則更需要運籌帷幄,關注樓市動態和本小區的行情!
    而在現階段買新房,樓盤未來的保值能力至關重要!最近,南京很多頭部板塊的樓盤有了新動態,讓我們一起來看看,有沒有你中意的!
     
     

     
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